犀浦10100地块旁 万科TOP系新品“堂系”曝光

8月22日土地大战的后劲儿还在持续，关于“郫都地价是如何过万的”话题讨论在业内外讨论开来。如果要问这场土拍最开心的是谁，是幸运抽中犀浦地块的朗基和长旺国际，还是频繁举牌终于拿地成功的金隅大成？

答案或许会令人大跌眼镜，应该是在一旁忙着项目亮相的万科。

与犀浦楼面地价10100元/平地块一街之隔 

万科用“8折”地价揽获百亩地块

在8月22日的郫都出让大战中，早有人预料到一号宗地五粮村地块势必会被拍出高价，无论从地块本身、区位、交通、市场各方面来看，在当前行情背景下该宗地都具备创造记录的条件。事实却是如此，地块拍卖以200元/平方米/次的加价幅度一路冲破最高限价，并最终以10200元/平方米的楼面地价被朗基幸运抽中。

但令人没想到的是，区位相距城市中心更远的二号宗地龙吟村29.58亩地块，竟然也以10100元/平方米的破万楼面地价成交，最终由长旺国际（丰隆集团）抽签竞得，成交总价高达5.78亿。

更令人没想到的是，就在上述龙吟村地块一街之隔所在地，20天之前，万科刚刚宣布以4.5亿的价格收购获取犀浦国韵7.6万平方米（约114亩）地块。

8月2日，万科发布公告公开“近期新增项目情况”，其中便包含获取的成都犀浦国韵项目。该地块位于成都市郫都区路犀浦下街西侧、规划道路南侧、天河路北侧、规划道路东侧，地块净用地面积约 7.6 万平方米，容积率 2.4，计容积率建筑面积约18.3 万平方米，万科拥有该项目 70%权益，需支付权益地价款约 4.5 亿元。

按照万科支付的70%权益4.5亿元来计算，该宗114亩地块总体价格约为6.43亿（4.5亿／0.7），那么该地块的楼面价地价约为8460元/平方米，是长旺国际获取的龙吟村地块楼面地价的83.8%。

万科 8月发布的“近期获取项目”公告截图

尽管8月才正式发出公告通知，但成都业内早都流传着万科将收购该地块的消息，且该动作已持续了较长一段时间，接洽活动甚至可追溯至去年。关于该宗地的身世经历，包括先被绵世股份收购，后又被万科拿下的辗转故事，小全全这里暂不赘述。反正从目前结果来看，万科无疑达成了一项相对划算的买卖，尽管这个价格在犀浦来说也并不低。

这项交易对于万科接下来在成都的业绩表现至关重要，要知道万科在成都的土地存货可谓见底了。查阅万科在成都的土地储备，招拍挂层面的地块储备仅有今年4月获取的一宗天府新区59.6亩商业地块，收并购项目成为万科保证市场货源的重要渠道。

万科犀浦国韵项目亮相 

TOP级+新产品线+首发之作信息曝光 

玖西堂在万科官方首 47 32119 47 15265 0 0 1062 0 0:00:30 0:00:14 0:00:16 3322被作为重点推荐项目予以呈现

实际上，早在7月8日，该项目临展中心便已经亮相，且万科也在其官网上放出了项目推广页，曝光了项目几个重要信息。

1、项目叫做万科玖西堂，单从案名来看，这在万科成都过往项目中当属首次出现。查阅万科全国项目可见，但凡包含“堂”字的万科项目，包括宁波万科堂院、杭州万科堂前、深圳万科棠樾等几个项目，均属顶级高端产品。

2、通过“堂前 世界皆寻常”的推广语可大致判断项目调性与段位。值得提醒的是，杭州万科良渚文化村的别墅产品首发之作便称为“堂前”，而在玖西堂的推广中“堂前”一词再度出现，二者会否有某种联系？值得猜度。

3、项目由“西著、城墅、巷院、静宅”四个关键词进行概括，分别对应透露“top系新品、城西城墅大盘、纯居零底商、九曲巷院景观”四个维度的产品信息。此外，玖西堂的户型产品已经明确，为小高层+叠拼别墅的产品组合，以119-139平方米的平层、153-155平方米的叠院雅墅为主推户型，属于纯高端改善面积段。

4、最后，最吸引小全全注意的，是项目“2017万科TOP系新品 全新首发”的slogan，这大概透露出两个意思。其一是单个项目层面，玖西堂是万科2017年TOP系的全新项目；其二是产品线层面，玖西堂或许将是万科TOP级全新产品系的首发之作，产品线则名为“堂系”，该说法已在某些媒体报道及万科官方信息中有所呈现。

据了解，目前万科在成都属于TOP级的项目有万科公园5号、万科五龙山、万科天逸三个，但真正作为一个产品系的首发作品似乎还没有，而玖西堂将是开先例者。

成都万科五龙山实景图

根据成都万科官方发布的消息来看，“堂”被认为是万科TOP系重新找到的产品系新路径与方向，是一种以城市文化为基石的建筑。而从玖西堂项目为起点，万科似乎已经确定了“堂系”产品线的一些开发标准与产品逻辑：

在选址上，“占位城市人文历史底蕴深厚的区域，坚持城市核心地带”；建筑风格上，需基于本地文化进行演绎，如成都玖西堂便以巷院为社区构建方式；产品品质方面，要求纯居与低密，容积率不高于2.4，且是提供软装、柜体、智能多方面的装修定制产品；景观园林部分，则以东方园林及万科景观系统构筑社区。

基于此，东方、高端、文化，可以算是对万科堂系产品的整体印象判断，那么位于犀浦的玖西堂究竟会做成什么产品？小全全在玖西堂的宣传稿中，发现项目配备了万科第五园、万科东丽湖项目实景图，与玖西堂所描绘图景颇为相似，这或许给业内脑补项目实景提供了一个方向。

万科玖西堂推广稿中的万科·第五园实景配图

万科玖西堂推广稿中的万科·东丽湖实景配图

猜测

万科城西战略持续深耕 

犀浦高端市场迎来资格推手？

再回到文首的犀浦土地话题，当长旺国际以过万楼面地价拿下犀浦29.58亩地块时，他们会不会嫉妒于万科仅用一半的楼面地价便获取比自己面积更大、位置更好的地块？答案很可能是否定的，因为在犀浦万元地诞生前一个月，万科玖西堂便以上述高姿态的项目定位面世，而这一信号很可能成为长旺国际坚定举牌拿地的重要底气来源。毕竟，万科的品牌号召力及区域影响力是具备较高参考价值的。

过往房企在进驻郫都犀浦时，目标客群及市场定位更偏向于刚需及首改，无论是保利、万科还是蓝光，项目定位主要停留在首次改善的层面，距离高端产品层级还有一定距离。而此次布局于此的万科玖西堂属于全国品牌房企的TOP级高端产品，这在片区近两年的开发历程上尚属首例。尽管玖西堂项目无论在交通、教育、医疗等方面的配套资源都还不错，但将如此高端产品布局与此，依然让人有些看不明白。

不过有两点意图与趋势倒是相对明晰。

其一，万科的城西战略应该有继续深耕之意。去年下半年，随着万科城西几个项目热销进入清盘阶段、万科翡翠公园的亮相，业内传言称万科又将重心转移至城南，此言论无疑因万科玖西堂的露出而自爆。

从目前的项目布局来看，郫都区已经成为万科城西战略的重镇之地，国宾板块万科多年前便布局了高端项目万科金域西岭，如今又有万科国宾润园、万科锦西润园；犀浦片区有万科城、万科理想城、再加一枚TOP系新品万科玖西堂，城西战略阵营进一步扩大，产品层级也有所提高。

其二，如果此次土拍证明犀浦的区域市场价值已经被点燃，那么万科玖西堂的落子或许就意味着犀浦的高端市场就此开启。但二者究竟能持续多久，一切还有待观察。

万科在成都的部分项目布局图

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